为进一步规范和加强住宅小区维修改造项目管理，严格执行基本建设程序和监管制度，结合《国务院物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》等法规规定，依据《东胜区住宅小区常见质量问题维修处理导则》，制定如下实施细则。

　　一、适用范围

　　（一）项目范围。

　　按照东胜区人民政府“以奖代补”相关政策规定，纳入东胜区老旧小区改造范围，享受交通街道资金补贴的住宅小区基础设施维修改造项目和环境整治项目。

　　（二）资金额度。

　　所有政府补贴在60万元以下的零星工程。

　　二、操作流程

　　（一）项目提出。小区业委会根据小区基础设施存在问题和居民日常反馈意见，制定初步维修改造计划，其中应包括改造内容、概算费用、资金来源、施工工期等。

　　（二）议定方案。业委会召开小区业主大会，讨论改造计划，征求业主意见，确定小区维修改造方案。业主大会作出供暖管道分户改造等重要决定的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

　　（三）施工图设计及方案细化。由业委会委托专业单位开展施工图设计，细化具体施工方案；涉及“三网”管道改造的，应委托供热、供水、排污管理单位或专业设计机构进行审查。

　　（四）编制工程控制价。投资30万元以上的工程，以施工图为依据，委托中介造价机构编制工程控制价。由此产生的施工设计及预算造价编制费用，据实纳入工程总造价中。

　　（五）筹集维修改造资金。依据工程控制价，落实资金筹集渠道，明确业主自筹额度。小区维修改造费由业委会负责组织收取、管理。

　　（六）以竞争性谈判方式，确定中标单位和中标价。

　　1、发布招标公告，在社区活动阵地和小区公示栏张贴公告，公告期限不低于5天。招标公告应当载明：项目名称，维修改造内容、资金来源、质量标准、工期要求、投标文件编制要求、投标报价要求、投标有效期、投标保证金、开标时间和地点等。

　　2、成立小区维修改造工程评标委员会，组成人员7名以上（单数），其中街道社区工作人员3名以上，小区业委会成员或业主代表4人以上，也可邀请中介造价公司和东胜区建设、房管等部门专业人员参与。

　　3、投标单位应达到至少3家，方可召开评标会议。投标单位不足3家时，由社区居委会从交通街道办事处施工单位目录库中择优邀请投标。

　　    4、由小区业委会、社区居委会共同组织召开评标会议，议标程序为：

　　（1）投标单位汇报企业基本情况及历年相关施工业绩、技术能力等情况；

　　（2）投标单位汇报投标文件，采取工程量清单方式报价，具体应包括：施工项目及工程量、材料品牌及规格、质量保证等内容。

　　（3）评标委员会采取综合评估法，结合工程控制价，坚持优质优价原则，择优选定施工单位；评标委员会难以达成一致意见的，以投票方式确定中标单位。

　　（4）中标单位确定后，应在小区内张榜公示。

　　（七）签订施工协议。施工图审定后，由小区业委会、施工单位、交通街道办事处签订三方协议，明确各自权利与义务。签订协议时：

　　1、《施工协议书》文本由交通街道办事处提供。

　　2、协议甲方由小区业委会主任及2/3以上业委会成员共同签字，届时需提供身份证复印件（加盖业委会公章）；

　　3、施工单位应提供：企业营业执照、法人身份证、授权委托人身份证、银行开户许可证的复印件（加盖施工单位公章），授权委托书原件等。

　　4、除协议其它要件之外，在协议中还须确定工程监管人员名单：

　　（1）小区业委会：由业委会成员及业主代表5人以上组成（单数），负责全程跟踪监工。

　　   （2）街道办事处：派驻3-5人，对重点环节进行验收和签证。

　　   （3）街道办事处委托第三方专业机构，对施工隐蔽工程及其它重点环节进行现场勘查认定。

　　5、在协议中必须明确工程质量保证金，预留质保金额度根据总工程量及质保要求，按工程总价的5%—10%商定，质保期：供暖工程不低于叁个采暖期，供水、排污工程不低于叁年，屋面防水工程五年。

　　（八）项目施工。施工单位应确定现场管理人员和技术人员，按照建设工程管理规范和《东胜区城市精细化治理指导性规范》，加强对工程建设全过程及工程质量和施工安全的自我管理，确保工程顺利推进。小区业委会和办事处的监管人员同步开展监管。

　　（九）工程变更。在施工过程中确需施工变更的，由施工单位提出，经小区业委会、交通街道办事处的监管人员到现场进行核实，因工程量变更导致增加投资的，一次性增加金额在3000元以内的，由三方工作人员现场商定；一次性增加金额超过3000元或累计超过5000元的，须三方负责人会商认定。工程量变更未按程序审定擅自实施的，审计机构审计时不予确认。

　　（十）工程验收。

　　1、施工过程验收。

　　（1）材料进场时，验收主材质量（质检报告或合格证）、品牌、管材口径（内外径）及壁厚等。

　　（2）管沟开挖、回填时，开沟深度及土方打夯验收；

　　（3）管材焊接后，防锈工艺、焊口保温工艺验收；

　　（4）管道系统的注水加压测试验收。

　　（5）硬化铺装工程的土方平整及基础垫层验收。

　　（6）其它所有隐蔽工程的质量验收和工程量签证。

　　上述每一个验收环节，若出现质量问题，督促施工单位限期整改，整改达标后，由三方验收人员共同签订《工程核定验收确认单》。

　　2、竣工综合验收及工程量核实。

　　（1）工程全部完工后，由施工单位提出申请，同时向小区业委会和街道办事处提交实际工程量清单和工程竣工平面图。

　　（2）街道办事处委托第三方机构参与工程综合验收。

　　（3）在对工程进行全面综合验收的同时，对照施工单位提供的《工程核定验收确认单》，逐一测量核实所有数据。

　　（4）在综合验收中发现的质量问题，现场督促施工单位限期整改，全部整改达标后，由三方验收人员共同在《工程综合验收报告》和最终《工程量清单》上签字（盖章）确认。施工单位整改后，再次验收不达标的，处以500元—1000元/次的处罚，用于支付第三方机构验收人员的工资。

　　（十一）结算审计。工程竣工验收后，施工单位应及时将竣工结算资料报街道办事处，由办事处从东胜区审计局提供的审计机构目录库中随机委托，组织结算审计。在审计结束前，工程款拨付不得超过中标价的70％；审计结束后，工程款拨付不得超过审计后工程总价款的95％，余款待质保期满无工程质量问题后方可支付。施工单位应提交的审计结算资料如下：

　　1、施工协议书；

　　2、施工图；

　　3、工程验收报告（过程验收和竣工验收资料）；

　　4、工程量清单；

　　5、隐蔽工程工程量签证单、工程变更商洽记录单及所有影像资料；

　　6、工程竣工平面图；

　　7、工程预（决）算书（以最终核准工程量为依据）。

　　（十二）付款方式。2万元以下的零星工程，由城管办、包联社区、分管领导联签联审，2万元以上（含2万元）的工程严格按照“三重一大”要求，在班子会议研究决定后形成会议纪要。

　　三、明确职责

　　（一）小区业委会职责要求。小区业委会代表全体业主履行出资人的职责，会同社区居委会，组织开展竞争性谈判招投标工作。

　　（二）施工单位职责要求。按照施工协议约定的工程建设内容和工期要求，科学制定施工组织计划；严格按照施工图精心组织施工。

　　（三）街道办事处职责要求。委托所在社区居委会，指导小区业委会开展相关工作；协调小区业委会、施工单位商洽工程相关事宜，组织签订施工协议书；派驻工作人员，对施工过程、工程质量进行监督；协调引入建设、房管、审计部门的监管力量和第三方机构，严把预算、验收、结算等重点环节；按照政策规定，落实政府“以奖代补”资金。

　　本实施细则于2017年10月12日开始试行，试行期为一年。

　　                        鄂尔多斯市东胜区交通街道办事处

　　                             2017年10月12日